Ниже приведена статья с сайта газеты Ведомости.
Как цена на квартиру зависит от этажа дома
Как правило, чем выше этаж, тем дороже (хотя есть проекты, где удаленность от земли роли не играет и чем больше квартира, тем метр дешевле). Но какие этажи покупатели сочтут лучшими, зависит от класса проекта, высотности и расположения корпусов, от видовых характеристик на разных уровнях – и личных предпочтений покупателей.
Знай свое место
Риэлторы говорят, что нижние выбирают скорее люди консервативные или поклонники фэншуй, которым комфортнее ближе к земле. «Выбор сильно зависит от концепции проекта и от собственных ощущений потребителя. Драйверами продаж могут стать пентхаусы в центре города или выходы на собственные террасы на первых этажах», – считает Станислав Лобанов, директор по маркетингу Millhouse. «В доступном сегменте быстрее всего разбирают самые дешевые квартиры на нижних этажах. Главное – уложиться в бюджет. Те, кто берет квартиры в объектах классом выше, уже могут позволить себе вид и высоту», – рассказывает директор департамента продаж «Магистрата» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.
«В доме в центре города, зажатом в переулках, наибольшим спросом будут пользоваться этажи от четвертого до верхних. Если объект находится на открытом участке с хорошей инсоляцией, то выбор клиента может пасть и на второй, третий, так как квартиры достаточно светлые и нет необходимости переплачивать за этаж повыше», – утверждает руководитель департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.
По словам Павловой, на разных этажах могут быть разные планировки: с высотой увеличивается площадь квартир, меняется их количество на площадке, добавляются балконы, лоджии и панорамное остекление. «Застройщики стараются делать на верхних этажах более крупную нарезку, часто – квартиры с ориентацией на несколько сторон света», – подтверждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Например, в одном из корпусов строящегося ЖК NV/9 Artkvartal минимальный метраж квартиры на первом этаже – 48,83 кв. м, на втором и третьем – 53,53 кв. м, с четвертого по шестой – 83,72 кв. м. «Этаж, с которого начинается увеличение площади, зависит от того, какие преимущества или слабые стороны есть у проекта. Если виды открываются уже с пятого, то есть смысл увеличивать площадь квартир именно с него, – комментирует Румянцева. – В башнях «Москва-сити» на верхних можно приобрести максимальные площади, в башне «Федерация» целиком этажи со свободными планировками предлагаются как жилые».
Золотая середина
Слова «первый и последний этажи не предлагать» в агентствах недвижимости ждут практически от любого клиента. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов говорит, что из года в год лидерами по востребованности остаются этажи с 4-го по 8–9-й, особенно в массовом сегменте. В массовых многоэтажках на средние этажи приходится около 50% спроса, уточняет Наталья Немчанинова, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Ситистроя». На них же приходится более трети продаж первого года реализации. Например, в комплексе «Царская площадь» около 35% сделок пришлось на квартиры и апартаменты, расположенные с четвертого по шестой этаж, хотя они на 5% дороже (от 8,7 млн против 8,4 млн руб. на 2–3-м этажах).
Ближе к земле
В малоэтажных многоквартирных жилых комплексах (до четырех этажей) интереснее первые этажи. Особенно если к дому прилагается закрытая благоустроенная территория, что обеспечивает безопасность квартир и благоприятный «зеленый» вид из окна. Директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев приводит в пример ЖК «Полянка/44» от «ПСН групп», где шесть квартир на первых этажах имеют собственные вход и небольшую территорию. Все шесть проданы. В ЖК «Литератор» (ул. Льва Толстого, 23/7) от «Галс-девелопмента» пять двухуровневых квартир на первых этажах с отдельным входом и собственной территорией проданы, но сейчас есть предложение на вторичном рынке (от 174 млн руб.). В компании прокомментировали: «Если бы такие квартиры были в продаже, то они были бы дешевле лотов на верхних этажах на 15–17% из-за своего расположения (отсутствие видовых характеристик, меньше приватности и т. д.)».
Напротив, в проекте «Воробьев дом» квартиры на первом этаже с 18-метровыми террасами стоили дороже, чем квартиры на 2–3-м этажах (415 000 и 390 000 руб. за 1 кв. м соответственно, по данным Kalinka Group), а раскупили их быстро, рассказала директор департамента эксклюзивных продаж Kalinka Group Елена Егорова. Та же картина – в «Сколково парк для жизни» (проект Millhouse): первый этаж стоит на 25% дороже (от 450 000 за 1 кв. м), у квартир на нем есть собственные патио (частный участок и отдельный вход в жилище), говорит Лобанов. Гендиректор Tweed Ирина Могилатова приводит еще примеры: Knightsbridge Private Park, «Булгаков». Площади таунхаусов значительны, и они заметно дороже, чем квартиры на этажах выше. «Опасений по поводу безопасности и удобства проживания на первых этажах не должно возникать у покупателей элитной недвижимости: в большинстве из них есть охраняемая закрытая территория», – успокаивает Егорова.
В проектах попроще ситуация иная. Гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина перечисляет основные проблемы для жителей нижних этажей при плотной застройке. Главная – шум, ситуация ухудшается, если на первых этажах располагаются круглосуточные магазины или кафе. Уровень выхлопных газов и других вредных примесей в воздухе будет чрезвычайно высок. Многим не нравится то, что из-за деревьев может быть довольно темно в квартире. В массовом сегменте если в доме есть квартиры на первых этажах, то с первого по третий они на 5–10% дешевле, говорит гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширский.
В новых проектах нижние этажи отдаются под коммерческую инфраструктуру, магазины, салоны, аптеки и офисы
Верхний предел
У обладателей квартир на верхних этажах в больших городах есть неоспоримые преимущества: лучше вид из окна, тише, чище воздух. «Часто к нам обращаются любители острых ощущений, которые не рассматривают этажи ниже 20-го. Например, один наш клиент на 54-м этаже в «Москва-сити» без тени сомнения подходил к окну любоваться видом, тогда как его супруга дальше входной двери проходить не стала. Если основной упор при создании проекта делается на головокружительные виды из окна, то высокие этажи раскупаются первыми», – заключает Томилина.
Ценовые ступени
Разница в стоимости жилья на первом и, например, 10-м этаже составляет 5–10% в зависимости от комплекса – и больше, если вид хороший (20–30%). За счет дифференциации цен в том числе достигается равномерность спроса в том или ином корпусе, объясняет коммерческий директор ГК «Кортрос» Василий Фетисов. «Иначе быстрее всего распродавались бы 3–6-й этажи и блок из 4–5 верхних этажей (может быть, за исключением самого последнего). Но в каждом регионе своя специфика. В нашем ярославском микрорайоне «Яблоневый посад» самые дорогие этажи именно с третьего по шестой, а в екатеринбургском «Академическом» – самые верхние, видовые этажи, и увеличение стоимости квартир идет маленькими шажками равномерно со второго этажа до последнего», – рассказывает эксперт.
Наценка на этаж варьируется от 500 до 40 000 руб. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева приводит примеры: «В комплексе «Царская площадь» наценка на каждый этаж до 12-го составляет 1000–1300 руб. за 1 кв. м, выше – до 2300–2500 руб. В City Park, где цены начинаются от 8,4 млн руб., наценка на этаж на уровне 2000–3000 руб. за 1 кв. м, однако отдельные этажи дорожают более существенно. Например, четвертый дороже третьего на 7000 руб. за 1 кв. м, 10-й дороже девятого на 24 000–27 000 руб. Если до 15-го этажа, к примеру, однокомнатные квартиры в среднем по 37 кв. м, то с 15-го этажа появляются тоже однокомнатные, но по 57 кв. м, и стоят они уже не от 8,4 млн, а от 13,7 млн руб.».
В проекте «Life – Ботанический сад» цены увеличиваются примерно на 0,5% с каждым последующим этажом, в среднем на 1500 руб. за 1 кв. м. В «Life – Митинская Ecopark» этот показатель составляет 0,3%, или +600 руб. за 1 кв. м, приводит данные руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов. «Самые востребованные этажи начинаются с седьмого, и, чтобы выровнять продажи, на восьмом этаже стоимость квартир можно поднять до 2%, а с девятого вернуться к коэффициенту 0,5%», – комментирует он.
На этапе котлована многие девелоперы сознательно закрывают от продаж наиболее востребованные этажи и предлагают их клиентам на более высокой стадии строительства, подмечает гендиректор Rezidential Group Сергей Ильясаев. Компании рассчитывают продать такое жилье достаточно быстро и по высоким ценам.